Kira gelir vergisi hesaplama
Yıllık kira gelirinizden istisnayı ve giderleri düştükten sonra kalan matraha uygulanan vergiyi hesaplayın. 2026 tarifesi ve ₺60.000 konut istisnası dikkate alınır.
Yıllık gelir, aylık tutarın 12 katı olarak hesaplanır.
2026 yılı için tahmini gelir vergisi
Üst dilim %20- Yıllık brüt kira geliri
- ₺300.000,00
- Konut istisnası
- ₺60.000,00
- İndirilen gider
- ₺36.000,00
- Vergi matrahı
- ₺204.000,00
- Efektif vergi oranı
- %15,10
- Vergi sonrası kalan
- ₺269.200,00
Kira geliri vergisi nasıl hesaplanır?
Hesap dört adımdan oluşur. Önce yıllık brüt kira geliri bulunur. Konut kiralarında bu tutardan istisna düşülür. Kalan tutardan gider yöntemine göre indirim yapılır. Son olarak bulunan matraha artan oranlı gelir vergisi tarifesi uygulanır.
Konut kira geliri istisnası ₺60.000 olarak alınmıştır. İstisna tutarının altında konut kira geliri elde edenler beyanname vermez. Ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle beyanname veren mükellefler ile belirli gelir eşiğini aşanlar istisnadan yararlanamaz.
İşyeri kira gelirlerinde istisna uygulanmaz. Stopaja tabi işyeri kira gelirleri, yıllık beyan sınırının altında kalıyorsa beyan edilmez; aşıyorsa tamamı beyan edilir ve yıl içinde kesilen stopaj mahsup edilir.
Götürü gider mi, gerçek gider mi?
Götürü gider yönteminde, istisna düşüldükten sonra kalan hasılatın yüzde 15'i belge aranmadan gider yazılır. Basit ve hızlıdır ancak seçildiği yıl için iki yıl boyunca gerçek gider yöntemine dönülemez.
Gerçek gider yönteminde belgelenen tüm giderler indirilir: konut kredisi faizi, sigorta primleri, bakım onarım harcamaları, emlak vergisi, amortisman, yönetim gideri ve kiraya verenin ödediği kira. Yeni satın alınan konutlarda iktisap bedelinin yüzde 5'i beş yıl boyunca ayrıca indirilebilir.
- Yıllık gideri hasılatın yüzde 15'inden fazla olanlar için gerçek gider avantajlıdır.
- Kredili yeni konutlarda faiz gideri nedeniyle çoğunlukla gerçek gider öne çıkar.
- Belge saklama yükümlülüğü beş yıldır; ibraz edilemeyen gider reddedilir.
- İstisnaya isabet eden gider kısmı indirilemez, oranlama yapılır.
Gelir vergisi tarifesi
Kira geliri, artan oranlı tarifeye göre vergilendirilir. Matrah büyüdükçe uygulanan oran yükselir ve her dilim için kendi oranı kullanılır.
| Matrah dilimi | Oran | Alt dilim vergisi |
|---|---|---|
| ₺200.000 kadar | %15 | - |
| ₺200.000 - ₺420.000 | %20 | ₺30.000 + fazlası |
| ₺420.000 - ₺1.500.000 | %27 | ₺74.000 + fazlası |
| ₺1.500.000 - ₺5.400.000 | %35 | ₺365.600 + fazlası |
| ₺5.400.000 - Üzeri | %40 | ₺1.730.600 + fazlası |
Tarife her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir.
Beyan ve ödeme takvimi
- 1
Mart ayında beyan
Bir önceki yılın kira gelirleri, 1-31 Mart döneminde Hazır Beyan Sistemi üzerinden beyan edilir.
- 2
İki taksit
Hesaplanan vergi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.
- 3
Mahsup
Yıl içinde kesilen stopaj ve ödenen geçici vergiler hesaplanan vergiden düşülür.
- 4
Ceza riskine dikkat
Beyan edilmeyen kira geliri tespit edilirse vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi uygulanır, istisna hakkı kaybedilir.
Sık sorulan sorular
Kira geliri ne kadarsa beyanname verilir?
Konut kira gelirinde istisna tutarı olan ₺60.000 aşılırsa beyanname verilir. İşyeri kira gelirlerinde ise stopaja tabi brüt tutar, yıllık beyan sınırını aşıyorsa beyan zorunludur.
Konut kira istisnasından kimler yararlanamaz?
Ticari, zirai veya serbest meslek kazancı nedeniyle beyanname verenler, kira gelirini zamanında beyan etmeyenler ve toplam geliri kanunda belirtilen üst sınırı aşanlar istisnadan yararlanamaz.
Birden fazla konutum var, istisna her biri için mi uygulanır?
İstisna kişi başına bir defa uygulanır. Tüm konutlardan elde edilen yıllık toplam kira gelirinden tek bir istisna düşülür.
Kira gelirimi eşimle paylaşabilir miyim?
Taşınmaz hisseli ise her hissedar kendi payına düşen geliri beyan eder ve her biri ayrı ayrı istisnadan yararlanır. Tek kişi adına tapulu taşınmazda gelir bölünemez.
Kirayı elden aldım, yine de beyan gerekir mi?
Evet. Tahsil şekli vergilendirmeyi değiştirmez. Ayrıca konut kiralarında 500 TL ve üzeri ödemelerin banka veya PTT üzerinden yapılması zorunludur.
Boş kalan aylar için vergi öder miyim?
Vergi, fiilen tahsil edilen kira üzerinden hesaplanır. Taşınmazın boş kaldığı aylar için gelir doğmaz, dolayısıyla vergi de doğmaz.
İlgili sayfalar
Kira Artış Oranı Hesaplama
Yeni dönem kira bedelini bulun.
Kira Stopajı Hesaplama
İşyeri kirasında %20 tevkifat.
Emlak Vergisi Hesaplama
Gerçek giderde indirilebilir.
Faiz ve Mevduat Hesaplama
Kira dışı gelir planlaması.
Ev Sahibi ve Kiracı Hakları
Taraf yükümlülükleri rehberi.
Kira Sözleşmesi Hazırlama
Doğru sözleşme, sorunsuz beyan.