Kira tespit davası nasıl açılır?
Kira bedelinin güncel koşullara göre yeniden belirlenmesi için açılan davanın tüm aşamalarını, sürelerini ve gerekli belgelerini derledik.
Güncelleme: 1 Ağustos 2026 · Rehber
Dava öncesi hazırlık
- 1
Sözleşmeyi ve ödemeleri toplayın
Kira sözleşmesi, banka dekontları, tapu kaydı ve varsa önceki ihtarnameler dosyanın temelini oluşturur.
- 2
Emsal kira araştırması yapın
Aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların güncel kira ilanları ve emlak ofisi bilgileri delil olarak sunulur.
- 3
Otuz gün önce ihtar gönderin
Yeni dönem başlangıcından en az otuz gün önce ihtar çekilirse, mahkemenin belirlediği bedel o dönemin başından itibaren geçerli olur.
- 4
Arabulucuya başvurun
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.
Görevli mahkeme ve yargılama
Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Yargılamada mahkeme genellikle bilirkişi görevlendirir ve mahallinde keşif yapar. Bilirkişi; taşınmazın konumu, yaşı, büyüklüğü, kullanım amacı ve emsal kiralar üzerinden bir rapor hazırlar. Taraflar rapora iki hafta içinde itiraz edebilir.
Mahkeme, beş yılı dolduran sözleşmelerde emsal bedeli esas alır ve uzun süreli kiracılık nedeniyle genellikle bir hakkaniyet indirimi uygular. Beş yıl dolmamışsa TÜFE on iki aylık ortalaması aşılamaz.
Süreler, masraflar ve sonuç
- Dava her zaman açılabilir; ancak bedelin yeni dönem başından itibaren geçerli olması için ihtar veya dönem başından önce dava şartı aranır.
- Yargılama süresi bilirkişi ve keşif nedeniyle çoğunlukla bir yıl civarındadır.
- Harç, bir yıllık kira farkı üzerinden hesaplanır; yargılama giderleri haksız çıkan tarafa yüklenir.
- Karar kesinleşene kadar kiracı mevcut kirayı ödemeye devam etmelidir.
- Tespit edilen bedel, izleyen yıllarda yeniden TÜFE sınırına tabi olur.
Sık sorulan sorular
Kira tespit davasını kim açabilir?
Hem kiraya veren hem kiracı açabilir. Kiracı, piyasa kiralarının gerilediği durumlarda bedelin düşürülmesini isteyebilir.
Dava için beş yıl şart mı?
Hayır. Beş yıl dolmadan da açılabilir ancak bu durumda mahkeme TÜFE on iki aylık ortalamasını aşan bir bedele hükmedemez.
Arabuluculuk olmadan dava açılır mı?
Açılamaz. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
Karar geriye yürür mü?
Otuz gün önce ihtar gönderilmişse veya dava dönem başından önce açılmışsa, belirlenen bedel dönemin başından itibaren uygulanır.