TBK madde 344 nedir?
Kira artışının üst sınırını belirleyen kural Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesidir. Bu sayfada maddenin her fıkrasını sade dille, örneklerle açıklıyoruz.
Güncelleme: 1 Ağustos 2026 · Rehber
Maddenin özü: artış TÜFE ortalamasını aşamaz
Madde 344'ün birinci fıkrasına göre taraflar, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarını bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla yapabilir. Bu kural, sözleşme serbestisinin kira ilişkisindeki en önemli sınırıdır.
İkinci fıkra, sözleşmede artış hükmü bulunmayan durumları düzenler. Taraflar bir anlaşma yapmamışsa hakim, kira bedelini aynı üst sınırı gözeterek hakkaniyete göre belirler. Yani sözleşmede oran yazmaması kiraya verene serbest artış hakkı vermez.
Bugün için geçerli tavan oran Ağustos 2026 döneminde %31,90. Oran her ay TÜİK verisiyle değişir ve sözleşmenin yenilendiği ayın oranı uygulanır.
Beş yıl kuralı ve kira tespiti
Üçüncü fıkra, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde farklı bir rejim getirir. Bu durumda her beş yılın sonunda kira bedeli, TÜFE sınırına bağlı kalınmaksızın taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir.
Beş yıl kuralı otomatik işlemez. Taraflardan birinin kira tespit davası açması gerekir. Dava açılmadığı sürece sözleşme, TÜFE sınırı içinde kalarak yenilenmeye devam eder.
- Birinci fıkra: sözleşmede oran varsa, TÜFE on iki aylık ortalaması üst sınırdır.
- İkinci fıkra: sözleşmede oran yoksa, hakim aynı sınırı gözeterek belirler.
- Üçüncü fıkra: beş yıl sonunda emsal ve hakkaniyet ölçütü devreye girer.
- Dördüncü fıkra: yabancı para ile yapılan sözleşmelerde beş yıl geçmedikçe bedel değiştirilemez.
Uygulamada sık karşılaşılan durumlar
Sözleşmede TÜFE'nin üzerinde bir oran yazılmışsa, bu hüküm tamamen geçersiz olmaz; yalnızca yasal sınırı aşan kısmı uygulanmaz. Kiracı, tavan orana kadar olan artışı ödemekle yükümlüdür.
Sözleşmede TÜFE'nin altında sabit bir oran kararlaştırılmışsa kiracı lehine olan bu hüküm geçerlidir. Kiraya veren, enflasyon yükseldi gerekçesiyle sözleşmedeki oranın üzerine çıkamaz.
Artış oranı, kira dönemi başında kendiliğinden işler. Kiraya verenin ihtar göndermesi zorunlu değildir; ancak yazılı bildirim, ispat kolaylığı ve iyi niyetli iletişim açısından önerilir.
Sık sorulan sorular
TBK 344 hangi kira sözleşmelerine uygulanır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır. Ürün kirası ve kısa süreli özel nitelikli kiralamalar farklı hükümlere tabidir.
Sözleşmede artış oranı yazmıyorsa ne olur?
Kanun kendiliğinden devreye girer. Yenilenen dönemde TÜFE on iki aylık ortalaması kadar artış yapılabilir; bu sınırın üzerine çıkılamaz.
Yasal orandan fazla ödeme yaptım, geri alabilir miyim?
Fazla ödenen kısım sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Talep, zamanaşımı süresi içinde yapılmalıdır.
TBK 344 işyerlerinde de geçerli mi?
Evet. Çatılı işyeri kiralarında da tavan oran TÜFE on iki aylık ortalamasıdır.