Kiracı tahliye şartları nelerdir?
Kiracı yalnızca kanunda sayılan sebeplerle tahliye edilebilir. Sebepleri, sürelerini ve izlenmesi gereken usulü sade biçimde açıklıyoruz.
Güncelleme: 1 Ağustos 2026 · Rehber
Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri
- Gereksinim: Kiraya veren, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır.
- Yeniden inşa ve imar: Esaslı onarım, genişletme veya değiştirme zorunluluğu varsa ve bu işler sırasında kullanım imkansızsa tahliye istenebilir.
- Yeni malik gereksinimi: Taşınmazı satın alan kişi, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açabilir.
- On yıllık uzama süresi: Belirsiz süreli hale gelen sözleşmelerde on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, üç ay önceden bildirimle sebep göstermeden fesih bildiriminde bulunabilir.
Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri
- Temerrüt: Kira bedelinin ödenmemesi üzerine verilen otuz günlük süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir.
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar gönderilmesi durumunda kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
- Tahliye taahhüdü: Kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı ve teslimden sonra verilmiş taahhüdü.
- Aynı ilçede konut sahibi olmak: Kiracının veya eşinin aynı ilçe belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunması ve kiraya verenin bunu sözleşme kurulurken bilmemesi.
- Özenle kullanma borcunun ihlali: Komşulara rahatsızlık, taşınmaza kasten zarar verme veya kullanım amacına aykırılık.
Usul ve sonuçları
Tahliye talepleri kural olarak dava yoluyla ileri sürülür; kiraya veren kendiliğinden kilit değiştiremez, eşyaları çıkaramaz. Bu tür fiili girişimler suç oluşturur.
Gereksinim veya yeniden inşa sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl içinde eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi halde kiraya veren, son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.
Tahliye davalarında da dava şartı arabuluculuk uygulanır. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilir.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi zam nedeniyle tahliye isteyebilir mi?
İsteyemez. Kiracı yasal orandaki artışı ödediği sürece zam gerekçesiyle tahliye edilemez.
Tahliye taahhüdü geçerli midir?
Yazılı olması ve taşınmazın tesliminden sonra verilmesi şartıyla geçerlidir. Sözleşme ile aynı anda imzalanan taahhütler geçersiz sayılır.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Dosyanın niteliğine göre değişmekle birlikte çoğu dava altı ay ile bir buçuk yıl arasında sonuçlanır.
İcra yoluyla tahliye nasıl olur?
Ödenmeyen kira için icra takibi başlatılır; ödeme emrine itiraz edilmez veya itiraz kaldırılırsa tahliye istenir.